De notaris houdt de fondsen niet vast uit overmatige voorzichtigheid. Hij houdt ze vast omdat wettelijke controles hun vrijgave conditioneren, en elke nalatigheid zou zijn persoonlijke aansprakelijkheid met zich meebrengen. Het begrijpen van de mechanismen van deze blokkade stelt ons in staat om de termijnen te anticiperen en, in sommige gevallen, de procedure te versnellen.
Roerende goederen en fiscale inventaris: een onbekende vergrendeling sinds 2022
De hervorming van 2022 heeft de bevoegdheid van de roerende goederen die tegen de fiscus kunnen worden ingeroepen overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder. De inventaris die door de notaris is opgesteld, heeft geen automatische bewijskracht meer ten opzichte van de belastingdienst.
Aanvullende lectuur : Alles wat u moet weten over de nieuwe tarieven en beperkingen van advertenties op Leboncoin in 2026
Direct gevolg: zolang de gerechtsdeurwaarder de conforme inventaris niet heeft opgesteld, kan de notaris de aangifte van nalatenschap niet afronden. De fondsen blijven op de rekening van het kantoor, niet uit inertie, maar door juridische onmogelijkheid om het dossier af te ronden.
We merken op dat deze hervorming de termijnen aanzienlijk verlengt in nalatenschappen met waardevolle roerende goederen (collecties, voertuigen, kunstwerken). De blokkade van de fondsen door de notaris is dan het gevolg van een afhankelijkheid van een derde professional wiens beschikbaarheid niet onder de notariële praktijk valt.
Zie ook : Ontdek de lijst van de delen van het menselijk lichaam in C en hun essentiële functies
Niet-geregistreerde quasi-usufructovereenkomst: de erfbelastingval die de fondsen blokkeert
De uitspraak van de Hoge Raad van 27 november 2024 (Cass. com., nr. 23-12.151) heeft de eisen voor quasi-usufructovereenkomsten aangescherpt. Om de terugbetalingsvordering aftrekbaar te maken van de nalatenschapsschuld, moet de overeenkomst notarieel zijn of geregistreerd.
Een overeenkomst die onderhands is gebleven en niet is geregistreerd, stelt de nalatenschap bloot aan een weigering van aftrek van de schuld door de belastingdienst. De extra kosten van belastingen kunnen aanzienlijk zijn. Geconfronteerd met dit risico houdt de notaris de fondsen vast in afwachting van een regularisatie of een fiscale beslissing.
Deze blokkade verschijnt pas op het moment van de afrekening. Noch de erfgenamen, noch de vorige adviseur hebben noodzakelijkerwijs het probleem voorzien. De notaris bevindt zich dan in een defensieve positie: het deblokkeren van de fondsen zonder beveiliging zou hem blootstellen aan een aansprakelijkheidsactie als de belastingdienst de aangifte corrigeert.
Blokkade van de fondsen bij onroerend goed verkoop: vastgoedformaliteiten en hypotheekopheffing
Bij verkoop ontvangt de notaris de prijs op een speciale escrow-rekening. De vrijgave van de fondsen aan de verkoper is afhankelijk van verschillende handelingen die niet allemaal van het kantoor afhangen.
- De publicatie van de akte bij de Dienst voor onroerend goed publiciteit kan enkele weken duren. Zonder deze formaliteit is de eigendomsoverdracht niet tegen derden in te roepen, en kan de notaris het dossier niet afsluiten.
- De opheffing van hypotheekinschrijvingen vereist het verkrijgen van een actuele hypotheekstatus, gevolgd door de opheffing van de ingeschreven schuldeisers. Een schuldeiser die traag reageert, is voldoende om alles te vertragen.
- De betaling van belastingen (overdrachtsbelasting, bijdrage voor onroerend goed veiligheid) is een voorafgaande verplichting. De notaris houdt deze bedragen in voordat hij iets aan de verkoper betaalt.
- Bij aanwezigheid van een overbruggingslening of bancaire financiering verschuift de late ontvangst van de fondsen door de kredietinstelling mechanisch de ondertekening en dus de deblokkering.
De verkoper ontvangt het netto saldo zodra al deze handelingen zijn voltooid. De gebruikelijke termijn bedraagt enkele weken na de ondertekening van de authentieke akte, maar een dossier met een te zuiveren hypotheek of vastgoedgeschil kan meerdere maanden duren.
Escrow van de koopovereenkomst: wanneer de borgsom vastzit
De borgsom die bij de koopovereenkomst is gestort (vaak escrow genoemd) wordt bewaard bij de notaris of op een speciale rekening. Deze fondsen kunnen alleen worden vrijgegeven bij de ondertekening van de definitieve akte of, in geval van herroeping binnen de wettelijke termijn, worden teruggegeven aan de koper.
De blokkade doet zich voor wanneer de verkoop mislukt buiten de herroepingstermijn en de partijen het niet eens worden over het lot van de escrow. De notaris heeft dan geen bevoegdheid om de toewijzing te beslissen: hij houdt het bedrag vast tot er een minnelijke schikking of een rechterlijke beslissing is.
We raden aan om een duidelijke escrow-clausule op te stellen in de koopovereenkomst, waarin de voorwaarden voor terugbetaling en de gevallen van verval worden gedetailleerd. Een vage formulering verandert een garantie-mechanisme in een bron van geschillen.
Nalatenschap en onenigheid tussen erfgenamen: fondsen geblokkeerd op de kantoorrekening
In het kader van een nalatenschap blijven de fondsen bij de notaris vastzitten zolang de verdeling niet is goedgekeurd door alle erfgenamen of door een uitspraak.
De meest voorkomende blokkadesituaties:
- Een erfgenaam weigert de akte van verdeling te ondertekenen, waardoor de procedure voor alle anderen wordt verlamd.
- Een testament wordt betwist voor de rechtbank, wat de afhandeling van de nalatenschap opschort.
- Schulden van de overledene moeten worden gecontroleerd en afgelost voordat er enige distributie plaatsvindt, wat soms lange onderzoeken bij de schuldeisers met zich meebrengt.
- Het ontbreken van een reactie van een erfgenaam (niet-uitgeoefende erfoptie) verhindert de notaris om de devolutie af te ronden.
De notaris plaatst de fondsen op een beveiligde escrow-rekening. Hij kan ze niet investeren of voor andere doeleinden gebruiken dan het aflossen van schulden en kosten van de nalatenschap. In geval van langdurige inertie van een erfgenaam kunnen de andere mede-erfgenamen de rechtbank inschakelen om een rechterlijke verdeling te verkrijgen, maar de procedure voegt maanden toe aan de totale termijn.
De notariële blokkade is nooit discrétionair. Elke situatie van het vasthouden van fondsen komt overeen met een wettelijke verplichting, een lopende administratieve formaliteit of een onenigheid tussen partijen die de notaris niet alleen kan beslissen. Het nauwkeurig identificeren van de oorzaak van de blokkade blijft de enige manier om te handelen: een overeenkomst regulariseren, een gerechtsdeurwaarder aansteken, een hypotheekopheffing verkrijgen of een rechterlijke verdelingsprocedure starten.