Der Notar behält die Gelder nicht aus übermäßiger Vorsicht ein. Er behält sie ein, weil rechtliche Überprüfungen deren Freigabe bedingen und jede Nachlässigkeit seine persönliche Haftung nach sich ziehen würde. Die Mechanismen dieses Blockierens zu verstehen, ermöglicht es, die Fristen vorherzusehen und in bestimmten Fällen das Verfahren zu beschleunigen.
Mobiliarbewertung und steuerliche Inventarisierung: ein unbekanntes Hindernis seit 2022
Die Reform von 2022 hat die Zuständigkeit für die mobiliarbewertung, die dem Finanzamt entgegengehalten werden kann, auf den Justizkommissar übertragen. Das vom Notar erstellte Inventar hat keine automatische Beweiskraft mehr gegenüber der Finanzbehörde.
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Direkte Konsequenz: Solange der Justizkommissar das konforme Inventar nicht erstellt hat, kann der Notar die Erbschaftssteuererklärung nicht abschließen. Die Gelder verbleiben auf dem Konto der Kanzlei, nicht aus Trägheit, sondern aufgrund einer rechtlichen Unmöglichkeit, die Akte abzuschließen.
Wir beobachten, dass diese Reform die Fristen bei Erbschaften mit wertvollem Mobiliar (Sammlungen, Fahrzeuge, Kunstwerke) erheblich verlängert. Die Einbehaltung der Gelder durch den Notar resultiert dann aus einer Abhängigkeit von einem professionellen Dritten, dessen Verfügbarkeit nicht in der Notarkanzlei liegt.
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Nicht registrierte Nießbrauchvereinbarung: die erbrechtliche Falle, die die Gelder blockiert
Das Urteil des Kassationsgerichts vom 27. November 2024 (Cass. com., Nr. 23-12.151) hat die Anforderungen an Nießbrauchvereinbarungen verschärft. Damit die Rückzahlungsforderung vom Nachlassverbindlichkeiten abgezogen werden kann, muss die Vereinbarung notariell beurkundet oder registriert sein.
Eine nicht registrierte, privat unterzeichnete Vereinbarung setzt die Erbschaft einem Ablehnungsrisiko durch die Verwaltung aus. Die zusätzlichen Kosten können erheblich sein. Angesichts dieses Risikos behält der Notar die Gelder ein, bis eine Regularisierung oder ein steuerlicher Bescheid erfolgt.
Diese Blockade tritt erst zum Zeitpunkt der Abwicklung auf. Weder die Erben noch der vorherige Berater haben das Problem notwendigerweise vorhergesehen. Der Notar befindet sich dann in einer defensiven Position: Die Gelder ohne Sicherung freizugeben, würde ihn einem Haftungsanspruch aussetzen, falls die Verwaltung die Erklärung korrigiert.
Blockierung der Gelder bei Immobilienverkauf: Grundstücksformalitäten und Löschung von Hypotheken
Im Falle eines Verkaufs erhält der Notar den Preis auf einem speziellen Treuhandkonto. Die Freigabe der Gelder an den Verkäufer ist an mehrere Vorgänge gebunden, die nicht alle von der Kanzlei abhängen.
- Die Veröffentlichung des Dokuments beim Grundbuchamt kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Ohne diese Formalität ist der Eigentumsübergang Dritten gegenüber nicht durchsetzbar, und der Notar kann die Akte nicht abschließen.
- Die Löschung der Hypothekeneintragungen setzt die Beschaffung eines aktuellen Hypothekenstands voraus, gefolgt von der Freigabe der eingetragenen Gläubiger. Ein Gläubiger, der langsam antwortet, reicht aus, um alles zu verzögern.
- Die Begleichung der Steuern (Grunderwerbsteuer, Immobilien-Sicherheitsbeitrag) ist eine vorherige Verpflichtung. Der Notar zieht diese Beträge vor jeder Zahlung an den Verkäufer ab.
- Bei Vorliegen eines Zwischenkredits oder einer Bankfinanzierung verschiebt der verspätete Erhalt der Gelder durch die kreditgebende Institution mechanisch die Unterzeichnung und damit die Freigabe.
Der Verkäufer erhält den Nettosaldo, sobald all diese Vorgänge abgeschlossen sind. Die übliche Frist beträgt Wochen nach der Unterzeichnung der notariellen Urkunde, aber ein Fall mit zu löschender Hypothek oder Grundstücksstreit kann mehrere Monate überschreiten.
Treuhand des Kaufvertrags: wenn die Anzahlung blockiert bleibt
Die Anzahlung, die beim Kaufvertrag geleistet wird (oft als Treuhand bezeichnet), wird beim Notar oder auf einem speziellen Konto hinterlegt. Diese Gelder können nur bei der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde freigegeben oder im Falle eines Rücktritts innerhalb der gesetzlichen Frist an den Käufer zurückerstattet werden.
Die Blockade tritt auf, wenn der Verkauf nach Ablauf der Rücktrittsfrist scheitert und sich die Parteien nicht über das Schicksal der Treuhand einigen. Der Notar hat dann keine Befugnis, über die Zuteilung zu entscheiden: Er behält den Betrag bis zu einer einvernehmlichen Einigung oder einer gerichtlichen Entscheidung.
Wir empfehlen, eine präzise Treuhandklausel im Kaufvertrag zu formulieren, die die Rückgabebedingungen und die Fälle der Nichtigkeit detailliert beschreibt. Eine unklare Formulierung verwandelt einen Garantie-Mechanismus in eine Streitquelle.
Erbschaft und Uneinigkeit unter den Erben: Gelder auf dem Kanzleikonto blockiert
Im Rahmen einer Erbschaft bleiben die Gelder beim Notar hinterlegt, solange die Verteilung nicht von allen Erben oder durch ein Urteil genehmigt wird.
Die häufigsten Blockadesituationen:
- Ein Erbe weigert sich, die Teilungsurkunde zu unterschreiben, was das Verfahren für alle anderen lähmt.
- Ein Testament wird vor dem Zivilgericht angefochten, was die Erbschaftsregelung aussetzt.
- Die Schulden des Verstorbenen müssen überprüft und beglichen werden, bevor eine Verteilung erfolgen kann, was manchmal lange Nachforschungen bei den Gläubigern erfordert.
- Das Fehlen einer Antwort eines Erben (nicht ausgeübte Erbschaftsoption) hindert den Notar daran, die Nachfolge abzuschließen.
Der Notar legt die Gelder auf ein gesichertes Treuhandkonto. Er kann sie weder anlegen noch für andere Zwecke als die Begleichung von Schulden und Erbschaftskosten verwenden. Bei längerer Untätigkeit eines Erben können die anderen Miterben das Gericht anrufen, um eine gerichtliche Teilung zu erreichen, aber das Verfahren verlängert die Gesamtdauer um Monate.
Die notarielle Blockade ist niemals willkürlich. Jede Situation der Einbehaltung von Geldern entspricht einer gesetzlichen Verpflichtung, einer laufenden administrativen Formalität oder einer Uneinigkeit zwischen den Parteien, die der Notar nicht allein entscheiden kann. Die genaue Identifizierung der Ursache der Blockade bleibt das einzige Mittel zum Handeln: eine Vereinbarung regularisieren, einen Justizkommissar kontaktieren, eine Hypothekenfreigabe erhalten oder ein gerichtliches Teilungsverfahren einleiten.