Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Das Auslaufen des Pinel-Systems Ende 2024, der strenge Zeitplan für Mietverbote im Zusammenhang mit dem DPE und die schrittweise Stabilisierung der Kreditkosten verändern die Eintrittsbedingungen für Erstinvestoren. Um eine Immobilieninvestition im Jahr 2025-2026 erfolgreich zu gestalten, ist es wichtig, diese neuen Regeln zu verstehen, bevor man irgendetwas unterschreibt.
DPE-Beschränkungen und Zeitplan für Verbote: der obligatorische Filter vor jedem Kauf
Die Wettbewerber betrachten die Immobilieninvestition oft als eine Frage des Budgets oder der Wahl zwischen Neubau und Altbau. Das erste Kriterium, das heute zu überprüfen ist, ist die Energieeffizienz der angestrebten Immobilie.
Immobilien der Klasse G sind bereits seit 2025 für die Vermietung verboten. Immobilien der Klasse F werden ab dem 1. Januar 2028 verboten, und die Klasse E ab dem 1. Januar 2034. Diese Sequenz zieht schrittweise einen signifikanten Teil der energieintensiven Immobilien vom Mietmarkt zurück.
Für einen Anfänger bedeutet dies, dass der Kauf einer schlecht klassifizierten Altimmobilie, ohne die Kosten für energetische Sanierungen in die Finanzierungsstruktur einzubeziehen, dem Erwerb eines potenziell nicht vermietbaren Vermögenswerts auf mittlere Sicht gleichkommt. Der attraktive Kaufpreis einer energetisch ineffizienten Immobilie verdeckt oft Sanierungsarbeiten an der Isolierung, Heizung oder Belüftung, die die gesamte erwartete Rentabilität aufzehren können.
Bevor man Anzeigen vergleicht, sollte man das DPE der Immobilie einsehen und das Budget für die Normierung schätzen. Ein RGE-Handwerker oder ein thermisches Ingenieurbüro kann die notwendigen Arbeiten beziffern, um mindestens die Klasse D zu erreichen, die einen Sicherheitsmarge gegenüber den regulatorischen Fristen bietet.
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Ende des Pinel: Immobilieninvestitionen ohne spezifisches Steuermodell
Seit dem 31. Dezember 2024 akzeptiert das Pinel-System keine neuen Investitionen mehr. Die vor diesem Datum getätigten Käufe behalten ihre steuerlichen Vorteile, aber jeder neue Kauf muss auf einer anderen Logik basieren.
Es bestehen zwei Rahmenbedingungen für diejenigen, die einen steuerlichen Vorteil suchen: das Denormandie-System (fokussiert auf Altbauten mit Renovierungen in bestimmten Gemeinden) und Loc’Avantages (gedeckelte Mieten im Austausch gegen eine Steuerermäßigung). Abgesehen von diesen Nischen erfolgen die meisten Immobilieninvestitionen nun “außerhalb des Systems”.
Was die Abwesenheit von Steuererleichterungen verändert
Ohne Steuerermäßigung zur Kompensation eines hohen Kaufpreises wird die Bruttomietrendite wieder zum zentralen Kriterium. Eine zu teuer in einem angespannten Gebiet gekaufte Immobilie, die früher durch den Vorteil des Pinel gerechtfertigt war, hat kein steuerliches Sicherheitsnetz mehr.
Erstinvestoren sollten in realen Cashflows denken: Mieteinnahmen minus Kreditrate, Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherung und Rücklage für Mietausfälle. Wenn der Saldo jeden Monat negativ ist, ohne Aussicht auf Mietsteigerungen, sollte das Projekt neu kalibriert werden.
LMNP und steuerliches Regime für möblierte Wohnungen: eine Option unter Beobachtung
Der Status des Nicht-Professionellen Vermieters bleibt für Anfänger attraktiv. Das Mikro-BIC-Regime ermöglicht einen Pauschalabzug auf die Mieteinnahmen, während das reale Regime die Abzüge der Kosten und die Abschreibung der Immobilie erlaubt.
Die Frage der Abschreibungen im LMNP bei der Veräußertung ist umstritten. Eine Reform der Berechnungsregeln für die Veräußerungsgewinne wurde in Betracht gezogen, die darauf abzielt, die abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns wieder einzubeziehen. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind hierzu unterschiedlich: Einige Buchhalter empfehlen bereits, diese Möglichkeit einzuplanen, während andere der Meinung sind, dass der aktuelle Rahmen kurzfristig stabil bleibt.
Für einen Erstinvestor beschränkt sich die Wahl zwischen unmöbliertem und möbliertem Mietobjekt nicht nur auf die Besteuerung. Die Verwaltung einer möblierten Wohnung erfordert einen häufigeren Mieterwechsel, eine anfängliche Investition in Möbel und eine intensivere Wartung. Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass ein Regime systematisch überlegen ist: alles hängt von der Lage, dem Immobilientyp und dem Profil des Vermieters ab.
Finanzierungsstruktur und Verwaltung des Mietrisikos: konkrete Entscheidungen
Der Hebeleffekt des Kredits bleibt eines der grundlegenden Mechanismen der Immobilieninvestition. Geld zu leihen, um eine Immobilie zu kaufen, deren Miete teilweise oder vollständig zurückgezahlt wird, ist das Grundprinzip. Die Bedingungen für die Kreditvergabe haben sich jedoch in den letzten Jahren verschärft.
Mehrere Punkte verdienen eine gründliche Analyse, bevor ein Finanzierungsantrag eingereicht wird:
- Die maximale Verschuldungsquote wird vom HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) festgelegt. Die Banken berücksichtigen die zukünftigen Mieten in der Berechnung, jedoch selten zu ihrem vollen Wert, was die tatsächliche Kreditaufnahmefähigkeit verringert.
- Ein Eigenkapital, auch wenn es bescheiden ist, verbessert die Konditionen und die Wahrscheinlichkeit der Annahme des Antrags. Es deckt in der Regel die Notarkosten und eventuelle Einbauarbeiten ab.
- Die Mietausfälle stellen das Haupt Risiko für einen Erstinvestor dar. Ein Monat ohne Mieter bedeutet eine Rate, die aus eigenen Mitteln getragen werden muss. Die Bevorzugung von Gebieten, in denen die Mietnachfrage das verfügbare Angebot übersteigt, verringert dieses Risiko.
- Die Verwaltung der Vermietung durch einen Fachmann kostet in der Regel einen Prozentsatz der Miete, sichert jedoch die administrative und rechtliche Nachverfolgung, was sich für eine erste Investition als sinnvoll erweisen kann.
SCPI und Papierimmobilien: eine Alternative zur Risikominderung
Die Gesellschaften für Immobilienplatzierung (SCPI) ermöglichen es, in Immobilien zu investieren, ohne direkt eine Immobilie zu verwalten. Der Einstiegspreis ist niedriger als bei einem Direktkauf, und die Diversifizierung über mehrere Vermögenswerte verringert die Exposition gegenüber einem einzelnen lokalen Markt.
Die SCPI garantieren weder das Kapital noch die Rendite. Die bisherigen Leistungen der verschiedenen Verwaltungsgesellschaften variieren erheblich. Dieses Vehikel eignet sich für Profile, die sich dem Immobilienmarkt ohne die Einschränkungen der Mietverwaltung aussetzen möchten, ersetzt jedoch nicht eine direkte Investition für diejenigen, die den Hebeleffekt des Kredits suchen.
Die Wahl zwischen Direktkauf und Papierimmobilien hängt von der verfügbaren Zeit, der Bereitschaft zur Verwaltung und dem mobilisierbaren Betrag ab. Beide Ansätze können in einem gemeinsamen Vermögen koexistieren, vorausgesetzt, man versteht die jeweiligen Mechanismen und Grenzen.
Ein Immobilieninvestment im Jahr 2025-2026 zu starten, erfordert das Verständnis eines regulatorischen Rahmens, der restriktiver ist als vor fünf Jahren. Der DPE, die Besteuerung nach Pinel und die Kreditbedingungen bilden ein Triptychon, das jedes Projekt bereits in der Recherchephase integrieren muss. Es ist besser, einen bescheidenen ersten Kauf, gut gelegen und den energetischen Normen entsprechend, zu tätigen, als eine ambitionierte Operation, die durch unerwartete Kosten gefährdet ist.
